Si les appartements d'un immeuble sont vendus individuellement, une déclaration de division doit être présentée. Les acheteurs devraient étudier attentivement les règlements, car ils constituent non seulement le cadre des droits et obligations des propriétaires individuels, mais peuvent aussi, dans le pire des cas, les désavantager.
Qu'il s'agisse d'un nouvel immeuble ou d'un immeuble ancien : dans le cas des immeubles d'habitation, les appartements ne peuvent être vendus individuellement que si la maison est divisée en propriétés résidentielles et qu'une déclaration de division existe. Il contient des informations sur la propriété et les droits et obligations des différents propriétaires. Toute personne qui souhaite acheter un appartement doit également s'informer en particulier de l'existence d'une réglementation qui pourrait lui être défavorable.
Qu'est-ce qu'une déclaration de partition ?
Une déclaration de partage régit la division formelle d'un bâtiment ainsi que les droits et obligations des différents propriétaires de
condominiums.
Elle indique la division du bâtiment ainsi que l'emplacement et la taille des parties du bâtiment. Le montant de la part respective de chaque propriétaire est généralement indiqué en millièmes. Par exemple, si la part d'un propriétaire est donnée en 87/1000e, il ou elle possède 8,7 % de l'ensemble du bâtiment. Le numéro 87 ne fait pas référence aux mètres carrés de son appartement.
Le certificat d'achèvement, pour s part, indique que les différentes unités sont complètes, c'est-à-dire qu'elles peuvent être utilisées indépendamment les unes des autres. Il "détermine les droits et obligations des propriétaires entre eux.
La déclaration de division est une condition préalable à la création de registres fonciers résidentiels individuels. Chaque partie de la déclaration de division et les différents registres fonciers résidentiels doivent être notariés. Ce n'est que lorsque cela aura été fait que les appartements pourront être vendus individuellement. Étant donné que la division a lieu avant la vente des logements, l'acheteur de l'appartement n'a aucune influence sur la réglementation dans la déclaration de division.
Que doit contenir une déclaration de partition ?
Il est important que la déclaration de division définisse clairement ce qui est spécial et ce qui est un bien commun. La délimitation spatiale exacte se trouve dans le plan de partition. Toutefois, de petits détails doivent également être réglés dans la déclaration de partage : Par exemple, si toutes les conduites d'eau de la maison sont des biens communs ou seulement les lignes d'alimentation principales. Cela peut s'avérer pertinent, notamment en cas de dégâts des eaux. En effet, tous les propriétaires doivent payer une part des coûts pour les biens communs, tandis que le propriétaire du condominium respectif paie pour les dommages causés aux biens particuliers.
Les restrictions d'utilisation et d'application doivent également être respectées : La déclaration de partage règle également, par exemple, si un usage commercial est possible ou si un grenier peut être transformé en habitation.
Les règles communautaires, en tant qu'élément supplémentaire de la déclaration de division, réglementent les détails concernant la répartition des coûts, les règles internes ou les droits spéciaux d'utilisation. Comme les règles communautaires ne peuvent être modifiées ultérieurement que si tous les propriétaires sont d'accord, elles doivent également être étudiées attentivement avant d'acheter un appartement.
Ces erreurs, pièges et embûches existent dans la déclaration de division
Comme le droit est souvent très rigide, des clauses dites d'ouverture devraient être convenues dans l'ordre communautaire. Les propriétaires ont alors la possibilité de prendre des décisions à la majorité. Ces décisions peuvent s'écarter de la loi et de la déclaration de partage. Toutefois, pour chaque règlement qui s'écarte de la WEG, il faut examiner au cas par cas s'il est réellement efficace.
Cependant, une réglementation efficace peut également s'avérer désavantageuse pour le propriétaire individuel. Dans tous les cas, cela dépend du type d'utilisation commerciale qui est autorisé. Par exemple, la désignation "locaux commerciaux" permet une utilisation commerciale polyvalente, par exemple comme un bar, tandis que la désignation "espace de magasin" ne permet qu'une utilisation comme un magasin.
Coûts de remise en état et de réparation
Ces coûts sont à diviser selon la loi sur les condominiums en fonction de la part du propriétaire individuel. Des réglementations divergentes sont toutefois autorisées. Les modifications ultérieures de la répartition des coûts ne peuvent être décidées que dans des cas individuels à la majorité des trois quarts des propriétaires.
Fenêtres et encadrements de fenêtres
Toutefois, il peut être convenu dans la déclaration de partage que chaque propriétaire ne paie que les frais de ses propres fenêtres lors du remplacement ou de la réparation des fenêtres. En l'absence d'une telle réglementation et si les fenêtres font partie de la propriété commune, les copropriétaires paient également une part proportionnelle des coûts de remplacement des fenêtres chez le voisin.
Il faut savoir, également, que les habitudes et les accords oraux ne remplacent pas les dispositions de la déclaration de division. Si, par exemple, un grenier utilisé par un copropriétaire n'est pas expressément désigné comme un bien spécial dans la déclaration de partage, le copropriétaire n'a pas de droit d'usage exclusif. Cela signifie que même si cette utilisation était tolérée, elle peut être révoquée à tout moment.
Il est également possible de limiter certaines choses par une déclaration de partage. Par exemple, dans certaines déclarations de partage, il y a une clause selon laquelle la détention de chiens de combat est interdite.
Que faire en cas de changement ?
Certaines choses peuvent être faites par les propriétaires dans leur maison sans le consentement de la communauté. Toutefois, certains changements nécessitent une décision à la majorité. En fait, certaines modifications ne peuvent être apportées que si la déclaration de partage est modifiée par un notaire et que tous les propriétaires y consentent.
Aucune approbation de la communauté des propriétaires n'est requise
Un changement ne touche que quelques propriétaires, mais pas la communauté. Par exemple, si deux propriétaires veulent échanger les compartiments de leur cave, seuls les deux propriétaires doivent se mettre d'accord. Toutefois, ils doivent également accepter par écrit l'échange de la cave.
Résolution de la communauté des propriétaires requise
L'association des propriétaires veut apporter des changements qui vont au-delà des simples réparations. Dans un ancien immeuble d'habitation, il n'y a pas de chauffage central, mais seulement des radiateurs à accumulation nocturnes anciens mais fonctionnels. Si ces derniers doivent être remplacés par un système de chauffage central moderne, il s'agit d'un projet de modernisation. Ensuite, les trois quarts des propriétaires possédant au moins 50 % des parts de copropriété doivent donner leur accord. Même si seule une ancienne chaudière doit être remplacée par une plus récente, c'est-à-dire si des mesures de réparation doivent être effectuées, l'association des propriétaires doit se prononcer sur cette question. Toutefois, l'approbation d'une majorité simple est suffisante.
Un propriétaire veut intervenir dans le tissu du bâtiment. Si un propriétaire souhaite modifier sensiblement son espace de vie et supprimer un mur porteur à cette fin, il doit obtenir l'approbation de sa communauté de propriétaires. Après tout, il s'agit d'une intervention dans la statique du bâtiment et donc dans la propriété commune. Toutefois, si le propriétaire veut seulement enlever un mur non porteur dans son appartement, il peut le faire sans avoir à demander d'autorisation préalable, car les murs non porteurs sont une propriété spéciale.
Modification de la déclaration de division requise
Un changement structurel modifie également la structure de propriété. Ce serait le cas si deux appartements devaient être fusionnés et qu'une partie du couloir devenait une partie de l'appartement. L'escalier et le couloir sont des biens communs. En raison du changement structurel, les parts de propriété de tous les autres propriétaires d'appartements diminuent. Par conséquent, non seulement tous les propriétaires doivent accepter la conversion, mais aussi leurs créanciers - c'est-à-dire les banques de financement. Ces changements nécessitent également une modification notariée formelle de la déclaration de partage.
Souvent négligé, mais important : l'examen précis de la déclaration de division
Rares sont les acheteurs d'appartements qui prennent la peine de vérifier soigneusement la déclaration de partage avant d'acheter. C'est une erreur : les modifications ultérieures de la déclaration de partage ne sont possibles que dans des conditions extrêmement strictes et toute décision divergente prise par l'association des propriétaires est généralement invalide. C'est pourquoi il est important d'examiner attentivement la déclaration afin que la communauté des propriétaires ne devienne pas une communauté en conflit.